次承租人的维权之路
2020-06-23 00:55:00   点击:

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      我想很多租客都会碰到“二房东”的情况,但是如果房东不同意转租,就会面临着合同被解除,被要求腾出房屋的风险!如果是为了一般租住而用,可能你的损失不大;但是如果是商家,可能就面临着有装修损失,转让费等一系列的损失?那作为次承租人的我们,能向这不靠谱“二房东”维权么?如何维权呢?下面通过李先生的亲身经历来告诉大家!
 
案情简介:
      朱某将自己闲置的房屋出租给了田某,二人在签订《房屋租赁协议书》中明确约定:租赁期自2012年10月1日始至2018年9月30日止;若田某擅自将房屋转租、转让或转借的,朱某可以终止合同,田某须承担法律责任并支付违约金。田某擅自将房屋转租给了李先生,双方协商一致后签订了《房屋租赁合同》,主要约定:田某将房屋出租给李先生开餐馆,租赁期三年,转让费为10万元等内容。当天,李先生向田某支付了半年租金和10万元转让费。李先生将该房屋装修后生意正红火时,原房主朱某发现田某竟将房屋转租了。朱某将田某、李先生诉至法院,法院经审查后判令:朱某与田某签订的《房屋租赁协议书》于2018年5月9日解除;田某、李某将该房屋腾空后返还朱某;田某向朱某支付4万元违约金。

      李先生搬出该房屋后为维护自己的合法权益遂诉至法院,请求:1、确认李某、田某签订的《房屋租赁合同》无效;2、田某退还转让费10万元;3、田某赔偿损失42860元;4、田某承担本案诉讼费用。

法院判决:
      法院认定:双方之间的租赁合同无效,在双方签订租赁合同时,李先生对于涉案房屋的产权等未尽审查义务,具有过错;田某没有将涉案房屋产权以及田某与涉案房屋所有权人之间租赁期限等问题告知李某,亦具有过错,双方对于合同的无效均有过错,应各自承担相应的责任。因此对于李某的装修损失,田某应承担相应的责任。根据公平和诚信原则,结合李某使用涉案房屋的具体情况、《资产评估报告》以及李某、田某双方的过错程度等因素,法院酌定田某赔偿李某装修损失9000元。对于李某的其他主张,没有法律依据,法院不予支持。

     判决如下:1、被告田某于本判决生效之日起十日内返还原告李先生转让费50000元;2、被告田某于本判决生效之日起十日内支付原告李先生损失9000元;3、驳回原告李某的其他诉讼请求。
 
律师提醒:
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      我想在现实生活中肯定不止李先生有如此的遭遇,他不是第一个,也绝对不是你最后一个。李先生的教训提醒我们,尤其是广大的经营户们:假如对方并非房主,而是转租方。首先、我们在租房前,应当核实房主的房产证明和有效身证;可以要求查看其与原房主的租约中是否有限制不允许转租,在确保原租赁合同没有问题后,应要求转租方提供原房主同意转租的声明,以确定该转租行为合法。其次、为了保险起见,尽可能要求与原房主面谈,询问其是否知晓转租事宜,并进行录音。除此之外,在签订转租合同时,应当注意该房屋的经营用途是否在合同中有特殊的约定;还应注意转租合同的租赁期限不得超过原租赁合同约定的租赁期限。

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